某A公司、闫某A等房屋买卖合同判决——卷宗
 
通江县人民法院民事判决书
原告：四川某某房地产开发有限公司。住所地四川省巴中市通江县。
法定代表人：彭某，职务：经理。
委托诉讼代理人：高彪，巴中市通江县麻石法律服务所法律工作者。
被告：闫某A，曾用名：闫某B，男，汉族，住通江县。
被告：马某，女，汉族，住通江县，系被告闫某A之妻。
第三人：郑某某，男，汉族，住四川省达县。
委托诉讼代理人：张智勇，四川别致律师事务所律师。
原告四川某某房地产开发有限公司（以下简称某A公司）与被告闫某A、马某，第三人郑某某“房屋买卖合同纠纷”一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某A公司的委托诉讼代理人高彪与二被告闫某A、马某，第三人郑某某的委托诉讼代理人张智勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某A公司诉称：1、判令二被告立即向原告支付下差购房款9万元；该房款由第三人享有；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：第三人委托原告出售通江县诺江镇北环线某某地段“某某家园”的部分房屋。2018年12月12日原告将第三人所有的位于通江县房屋卖给二被告，约定一次性付款，现二被告下欠房款9万元，经多次协商无果。现原告起诉来院，要求实现其诉请。
被告闫某A、马某辩称：1、原告起诉不客观真实，屡次失信于答辩人，只知道享受权利而拒绝履行义务。签订房屋买卖合同属实，我方已支付购房款19万元属实，按合同约定购房款应存入监管账户，同时完成合同备案；2、下欠原告购房款9万元属实，但因原告原因我方未享受购房补贴1.036万元应在下欠购房款中扣减，由我方享有；3、原告应完善案涉项目基础设施，组织竣工验收，办理产权手续。
第三人郑某某辩称：对原告诉请事实无异议，所出售的房屋是第三人的，委托原告出售，房款应由第三人享有。
本院经审理认定事实如下：二被告闫某A、马某系夫妻关系。2018年12月22日，二被告闫某A、马某与原告某A公司签订《四川省商品房买卖合同》（预售），约定：二被告购买原告某A公司开发建设的位于通江县房。其中合同第三条商品房预售依据为：该商品房已由通江县规划和建设局批准预售，预售许可证号为通（2014）房预售证第xx号。第四条商品房基本情况为（一）该商品房为预售许可证通（2014）房预售证第xx号下第2号楼19层02-1905号……。第八条商品房计价方式与价款为出卖人与买受人按照下列第二种方式计算该商品房价款：（二）按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币2702.7元，总价款为人民币280000元。第九条付款方式及期限为（二）买受人采取下列第1种方式付款：1、一次性付款。买受人在2018年12月22日前支付该商品房全部价款。第十一条预售款监管为（一）出售该商品房的全部房价款专户存入资金监管账户……；（二）该商品房的预售资金监管机构为通江县农村信用合作联社，预售资金监管账号为（略）。第二十四条预售合同登记备案为（一）出卖人自本合同签订之日起30日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。第二十五条预售合同登记备案的违约责任（一）出卖人违反本合同第二十四条第（一）款约定，逾期办理本合同登记备案的，出卖人承担以下违约责任×。给买受人造成损失的，承担相应的赔偿责任；（二）出卖人违反本合同第二十四条第（一）款约定侵犯买受人权益的，出卖人承担以下违约责任：按照相关职能部门另行要求的期限内完完成等内容。合同签订之前原告已经将该房交付给二被告，二被告陆续已向原告支付购房款15万元，之后支付4万元，共计19万元，下欠9万元一直未付，经协商催收无果，现原告起诉来院，要求实现其诉请。庭审中，二被告称“与原告签订商品房买卖协议属实，总房款为28万元属实。实际该房系朋友介绍，于2018年4月就在协商买卖事宜，具体是2018年4月19日我向原告支付购房定金1万元，原告向我方出具收条一份；2018年5月22日我又支付2万元，原告出具收条；2018年6月19日我又支付2万元，原告出具收条；期间我方与原告于2018年7月2日签订《某某家园商品房定购协议》；2018年8月3日我又支付10万元，原告出具收条；2018年12月23日我又支付4万元，原告出具收条，总共我方已支付19万元，我方已交纳的19万元购房款原告也未按照约定存入监管账户。下欠9万元为什么没有支付，是因按照合同约定原告应当在签订合同后予以登记备案，但原告直到现在都没有办理，所以我方就没有支付，只要原告给我办理了登记备案，我方支付就行了”。原告陈述“二被告陈述属实，但根据合同约定没有备案按约定由我司承担责任。同时陈述涉及二被告陈述的购房补贴我们双方在签订定购协议已经明确约定，无政府补贴。”
同时查明：因原告未按合同约定办理备案登记是否给二被告造成直接经济损失，二被告均陈述目前没有损失。
另查明：原告某A公司与第三人郑某某系第三人郑某某与案外人李某某以四川省某B建筑工程有限公司（原达州市宏昌建筑工程有限公司）的名义与原告签订《建设工程施工合同》实施承建，双方结算后因原告下欠第三人郑某某与案外人李某某的工程款未付，双方于2017年5月23日通过诉讼达成调解意见，本院于同日制作（2017）川1921民初1xxx号民事调解书，意见为：原告某A公司将开发建设的位于通江县房屋作价抵偿给第三人郑某某与案外人李某某，其中包括案涉房屋（02-1905号房屋），第三人委托原告对外销售，其房款由第三人郑某某、案外人李某某与原告即时结算。庭审中，原告与第三人均确认属实，原告同时举示案外人李某某书面说明（说明其享有的债权由第三人行使），并表示案涉房款由第三人享有。
还查明：“某某家园”项目原告已于2014年办理通（2014）房预售证第xx号商品房预售许可证，但未办理综合验收。二被告于2018年8月接房后即对该房屋进行装修，后于2019年8月实际入住至今。居住期间原被告就合同备案登记协商多次无果。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）是在原告取得商品房预售许可证时间之后，故该预售合同依据法律规定应当有效。现原告依据该合同向二被告主张其下欠购房款，因合同约定二被告购房款系一次性付款，而被告截止目前为止仅向原告支付购房款19万元，仍下欠9万元未予支付，显然被告已经违约，理应即时支付，原告主张理由成立，本院予以支持，虽被告辩称下欠的9万元购房款没有支付原因是原告未按合同约定办理完善合同备案登记手续，根据双方合同第二十四条、二十五条约定，原告（出卖人）未按合同约定办理备案登记应当承担违约责任，并非是未办理备案登记手续，被告（买受人）可以延缓支付购房款或不支付下欠尾款，同时该条原告的违约责任系空缺即没有约定，但约定因原告没有办理备案登记给被告造成损失的，应当承担相应的赔偿责任，庭审中，二被告明确表示截止目前为止未造成损失，故其辩称理由不能成立，本院不予支持。关于二被告要求原告按照合同约定办理合同备案登记手续的问题，因备案登记既是原告作为开发企业的合同义务，又是法定义务，故原告应当在合理期限内及时依法办理完善备案登记。对原告辩称其购房应当享有政府补贴以及要求原告将所收房款存入监管账户、完善基础设施、组织验收、办理产权证书等，因政府补贴双方在签订定购协议时已经明确约定，无购房补贴，故该项辩称理由不能成立，本院不予支持；对其他辩称因涉及行政部门监督管理，故本院不予评述。对原告自愿主张该房款由第三人享有，根据查明事实本院予以确认。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条的规定，判决如下：
一、二被告闫某A、马某在本判决生效后五日内向原告四川某某房地产开发有限公司支付下欠购房款90000元；
二、上述第一判项款项由第三人郑某某享有。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2050元，由二被告闫某A、马某负担（原告已垫付，被告履行时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审判长　张　蛟
人民陪审员　钱玉兰
人民陪审员　张开州
二〇二一年十月二十七日
书记员　罗　渝
 
附：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
 
《中华人民共和国民法典》第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
 
《中华人民共和国民法典》第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。