通江信用社、余某某等执行异议判决——卷宗
 
通江县人民法院民事判决书
原告：通江县农村信用合作联社，住所地：四川省通江县诺江镇。
法定代表人：尹某，理事长，
委托诉讼代理人：张智勇，四川别致律师事务所律师。
被告：余某某，男，汉族，四川省通江县人，住址四川省通江县。
委托诉讼代理人：杜刚强，通江县民胜法律服务所法律工作者。
被告：四川省达县某A建筑工程公司，住所地：四川省达州市达川区。
法定代表人：范某某。
被告：四川某B置业有限公司，住所地：四川省达州市通川区。
法定代表人：周某。
委托诉讼代理人：肖某某，男，汉族，住四川省开江县，被告四川某B置业有限公司职工。
第三人：周某，男，汉族，四川省达县人，住四川省达县。
第三人：伍某某，女，汉族，四川省达县人，住四川省达县。
原告通江县农村信用合作联社（以下简称通江信用社）与被告余某某、四川省达县某A建筑工程公司（以下简称达县A建司）、四川某B置业有限公司（以下简称某B公司）、第三人周某、伍某某“执行异议之诉”一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告通江信用社法定代表人尹某委托诉讼代理人张智勇、被告余某某及委托诉讼代理人杜刚强、被告某B公司法定代表人周某委托诉讼代理人肖某某到庭参加了诉讼，被告达县A建司法定代表人范某某及第三人周某、伍某某经传票传唤未到庭应诉，本案缺席审理，现已审理终结。
原告通江信用社诉请：1、不停止执行某B公司开发建设的通江县诺江镇某B王府A－107、A－108号营业用房的执行。２、涉诉费用由被告承担。事实及理由为：2017年9月20日，被告某B公司与原告签订抵押合同，某B公司用其开发建设的通江县诺江镇某B王府A－107、A－108号营业用房为达县A建司在原告处的借款提供担保，并于2017年9月29日在通江县国土局办理了抵押权登记，后达县A建司不按合同约定还款，原告便提起诉讼，2019年12月20日经协商达成协议，通江县人民法院出具了（2019）川1xxx民初3xxx号民事调解书，确认原告对抵押的某B王府A－107、A－108号营业用房折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权，同时，经诉讼保全，通江法院对某B王府A－107、A－108号营业用房进行了查封。后案外人余某某提出异议，通江法院裁定中止执行，特提起诉讼，望支持为盼。
被告余某某辩称：涉案房屋系我通过拆迁还房取得的合法财产，某B公司就我的财产设定的抵押担保无效，该案执行中我提出了执行异议，执行部门通过核实后作出的执行裁定完全正确，请求驳回原告的诉请。
被告某B公司辩称：被告余某某答辩基本属实，我公司没有新的意见。
被告达县A建司、第三人周某、伍某某未予答辩。
经审理查明：被告达县A建司向原告通江信用社申请借款，被告某B公司自愿为该借款合同担保。2017年9月20日，原告通江信用社与被告某B公司签订《抵押合同》，某B公司用其开发建设的通江县诺江镇某B王府A－107、A－108号营业用房为达县A建司在原告处的借款提供担保，并于2017年9月29日在通江县国土局办理了抵押权登记，后达县A建司不按合同约定还款，原告通江信用社起诉来院，本院经主持调解，达成调解协议，于2019年12月20日作出（2019）川1xxx民初3xxx号民事调解书，确认：（一）四川省达县某A建筑工程公司应偿还通江县农村信用合作联社贷款本金10000000元，定于2019年12月20日偿还本金2000000元，2020年2月28日前偿还本金2800000元，并结清此前所欠贷款资金利息，2020年3月30日前偿还下欠贷款本金5200000元及所欠贷款利息；（二）通江县农村信用合作联社对四川某B置业有限公司提供的抵押物（项目的临街门市A-101、A-102、A-106、A-107、A-108；小区内门市A-209、A-210、A-213、A-214、A-215、A-216、A-217；营业用房A-501、A-502、A-夹层以及A-13-3、E-25-2、E-16-3）折价或拍卖、变卖后的价款享有有限受偿权；（三）四川某B置业有限公司提供的抵押物折价或拍卖、变卖后的价款不足以清偿贷款部分由周某、伍某某夫妇承担连带清偿责任；（四）通江县农村信用合作联社为实现债权所发生的律师费用80000元，由四川省达县某A建筑工程公司、四川某B置业有限公司、周某、伍某某夫妇承担。
同时查明：四川某B置业有限公司因开发建设位于通江县需拆迁余某某的房屋，2012年2月28日，余某某与四川某B置业有限公司签订《拆迁补偿还房协议》，约定四川某B置业有限公司将其开发建设的“某B王府”Ｂ单元12楼6号住房一套（面积约112.11平方米）、Ａ单元7号和Ａ单元8号两个门市（面积约153.42平方米）归还余某某，还房面积以房管局核定为准，超差面积按市场价相互结算找补。2018年11月5日，余某某与四川某B置业有限公司进行了结算，按照拆迁安置户交房流程缴清了Ｂ单元12楼6号住房、Ａ单元7号和Ａ单元8号两个门市下差的价款，四川某B置业有限公司出具收据，记载收到余某某Ａ栋门市7号、8号面积补差价款234000元，并与公司签订了《交房确认协议书》，四川某B置业有限公司将门市和住房交付给了余某某。2019年1月，余某某将“某B王府”Ａ单元7号8号两个门市出租至今。
另查明：诉讼中该案调解前，原告通江信用社向本院申请诉前财产保全，本院于2019年10月22日作出了（2019）川1921财保64号之一执行裁定书，裁定：（一）对四川某B置业有限公司开发的位于通江县诺江镇“某B王府”房产：Ａ-101、Ａ-102、Ａ-106、Ａ-107、Ａ-108、Ａ-209、Ａ-210、Ａ-213、Ａ-214、Ａ-215、Ａ-216、Ａ-217、Ａ-501、Ａ-502、Ａ-夹层、Ａ-13-3、Ｅ-25-2、Ｅ-16-3予以查封；（二）查封通江县农村信用合作联社提供担保的位于通江县诺江中路569号通房权证诺江镇字第1××6号房产。被告余某某向本院提出执行异议，本院审查后认为余某某的异议理由成立，遂于2020年8月31日作出（2020）川1921执异59号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行，原告不服该裁定，起诉来院。
本院认为，本案争议焦点为案外人余某某对被查封的“某B王府”A-107号、A-108号房屋是否享有权利并能排除强制执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）某A十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被告余某某提供的《拆迁补偿还房协议》，能证实在本院查封之前其已与四川某B置业有限公司签订了书面《拆迁补偿还房协议》，被告四川某B置业有限公司对该协议也予以认可，该合同合法有效。四川某B置业有限公司已于2018年11月5日将A-107号、A-108号营业用房钥匙交给余某某，证明余某某已合法占有该不动产。同时，四川某B置业有限公司出具收据，记载收到余某某A栋门市7号、8号面积补差价款234000元，证明余某某已支付全部补差价款。而四川某B置业有限公司于2019年9月6日在余某某提交的办理备案及产权登记请求书上签署的意见证明未办理过户登记的原因不在于余某某，以上事实符合《规定》某A十八条规定的四项情形。原告通江信用社与被告某B公司签订的抵押协议无效，原告通江信用社诉请理由不能成立，依法不予支持。
为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第四十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》某A十八条的规定，判决如下：
驳回原告通江县农村信用合作联社的诉讼请求。
案件受理费9800元，由原告通江县农村信用合作联社负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审判长　向　导
人民陪审员　杨继兵
人民陪审员　李泽民
二〇二一年七月九日
书记员　张亚军
 
附：
《中华人民共和国民法通则》第七十五条 公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。
 
《中华人民共和国物权法》第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
 
《中华人民共和国物权法》第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
 
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。